二、实施方式土地使用权人通过现状保留使用、内部改造、拆除重建或宗地内空地新建四种方式实施工业或仓储用地改为商业用地（以下简称“工改商”），拆除重建是指将宗地内原建筑全部拆除后重新建设商业设施，三、申请条件土地使用权人申请“工改商”必须同时具备下列条件：（一）已依法登记取得不动产权证，（六）不存在因土地使用权人自身原因造成土地闲置、违法建设、擅自改变土地用途和使用功能等违法违规情形，四、审批流程（一）属地受理土地使用权人向属地区政府提出“工改商”申请，需提交第三方机构出具的现状建筑测量报告（报告需明确无加层改扩建等结论性意见）、“工改商”项目建筑设计方案，拟按拆除重建或宗地内空地新建的“工改商”项目，需提交“工改商”项目建筑设计方案，上述“工改商”项目建筑设计方案应委托建筑原设计单位或不低于原设计单位资质等级的设计单位编制，（3）按拆除重建或宗地内空地新建的“工改商”项目，3.开竣工拆除重建或宗地内空地新建项目自土地出让合同签订之日起9个月内开工，原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格差价确定补缴土地出让价款，六、出让年限（一）按现状保留使用、内部改造或宗地内空地新建的“工改商”项目，依据土地出让合同、原不动产权证及建设主管部门出具的审查意见书办理不动产权证变更登记手续，（二）按内部改造、拆除重建或宗地内空地新建的“工改商”项目。