关于征求《坦洲镇农村宅基地和建房办事指南（征求意见稿）》意见的公告

　　为切实加快推进我镇农村宅基地和建房审批工作，根据《广东省农业农村厅广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）及《关于印发〈中山市农村宅基地和建房（规划许可）审批工作指引（试行）〉的通知》（中农农函〔2020〕117号）的要求，结合我镇实际，我镇草拟了《坦洲镇农村宅基地和建房办事指南（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见，欢迎社会各界提出意见建议。

　　提出意见时间：2021年9月23日至9月30日

　　意见反馈方式：请通过信函或电子邮件进行反馈，通信地址：中山市坦洲镇坦神北路89号207室，电子邮箱：tzcjny207@126.com。

　　联系人：黄先生，联系电话：86634288

　　附件：坦洲镇农村宅基地和建房办事指南（征求意见稿）

　　中山市坦洲镇人民政府

　　2021年9月21日

坦洲镇农村宅基地和建房办事指南

（征求意见稿）

　　为切实加快推进我镇农村宅基地和建房审批工作，根据《广东省农业农村厅广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）及《关于印发〈中山市农村宅基地和建房（规划许可）审批工作指引（试行）〉的通知》（中农农函〔2020〕117号）的要求，结合我镇实际，制定本指南。

　　一、适用范围

　　本指南适用于本镇范围内农村宅基地原址翻建、改扩建和新建（异址、原址）的申请和审批办理。本指南对已办理土地使用证、用地界线清晰无争议且用地面积不超120平方米的宅基地，遵循“不变不换”原则，可直接办理建房审批；超出120平方米的用地，只按照120平方米发《农村宅基地批准书》，在申请建房时上交原土地使用证并注销。

　　二、办理依据

　　《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《广东省农业农村厅广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）、《关于印发〈中山市农村宅基地和建房（规划许可）审批工作指引（试行）〉的通知》（中农农函〔2020〕117号）。

　　三、受理窗口

　　中山市坦洲镇党群服务中心办证大厅31号窗口。

　　四、申请条件

　　（一）农村村民申请宅基地建房必须符合以下条件之一：

　　1. 户内无宅基地，符合“一户一宅”要求的；

　　2. 因结婚等原因确需分户，原有宅基地不能安置的；

　　3. 符合政策迁入的外来人口落户成为本集体经济组织成员，且没有宅基地，并经过本集体经济组织民主程序同意的；

　　4. 因发生或防御自然灾害，现住房影响镇、村建设规划，需要搬迁安置的；

　　5. 法律法规规定及经市人民政府认定的其他情形。

　　（二）“一户一宅”的认定：

　　1. 夫妻与未达到法定婚龄子女同住的为一户；

　　2. 有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户；

　　3. 是独生子女的，达到法定婚龄，可单独立户；

　　4. 离异后无房一方再婚且配偶无房的可为一户，离异二年后，无房一方确有实际住房需求的可为一户；

　　5. “一宅”是指一户农村村民只能拥有一处宅基地。户内成员通过继承、遗赠取得的非本村集体土地住房，以及拥有的国有土地上的住房，不计入“一宅”。

　　在审核农村村民申请资格时，依据上述标准认定，不强制以户籍登记规定的“一户”的标准来确定农村村民建房的分户标准。

　　（三）农村宅基地建房申请有下列情形之一的，不予批准：

　　1. 不符合国土空间规划、林地保护利用规划、用途管制要求的；

　　2. 申请新建住房，但拒绝与本集体经济组织签订退回原有宅基地协议的；

　　3. 将原有宅基地或者住房出卖、出租、赠予或者改为经营场所等非生活居住用途后，再次申请宅基地的；

　　4. 原有住房被依法征收已得到住房安置的；

　　5. 所申请的宅基地存在权属争议的。

　　五、办理程序及审查要点

　　（一）农户申请

　　符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向具有宅基地所有权的村民小组提出宅基地和建房（规划许可）书面申请，按要求填写《中山市农村宅基地和建房（规划许可）申请表》（附件3），签署《中山市农村宅基地使用承诺书》（附件4）。申请人委托有资质的第三方测量单位制作宗地草图和《不动产权籍调查表》。

　　1. 村民小组审查

　　（1）组级审查程序

　　所在村民小组收到申请后，提交村民小组成员（代表）会议讨论且须经三分之二以上成员同意，会议讨论通过后，村民小组长在《会议纪要》上签名确认。

　　（2）组级审查要点

　　① 现场确认拟分配宅基地界址；

　　②根据村民组织法召开村民会议并表决；

　　③ 配合相关职能部门开展前期工作。

　　2. 村级审查

　　（1）村级审查程序

　　申请人收集申请材料送村（居）委会进行审查。

　　审查通过的，村（居）委会拟定初步建筑退让红线图，并在《中山市农村宅基地和建房（规划许可）申请表》（附件3）、《会议纪要》（附件13）、宗地草图、初步建筑退让红线图上签署意见及加盖公章。村级审查未通过的，应及时书面告知申请人并说明理由。

　　（2）村级审查要点

　　① 审查提交的《中山市农村宅基地和建房（规划许可）申请表》《中山市农村宅基地使用承诺书》《会议纪要》等是否真实有效，是否符合程序要求。

　　② 审查申请人是否符合宅基地申请条件、“一户一宅”法律规定要求，拟用地面积是否符合省规定的面积标准。

　　③ 确认拟分配宅基地具体位置；

　　④ 审查建筑设计方案是否设置三级化粪池及实行雨污分流；

　　⑤ 审查建筑设计方案是否符合农房风貌管控要求。

　　（二）不动产权籍调查

　　1. 申请

　　申请人提供《不动产权籍调查表》《会议纪要》、宗地草图等材料到业务窗口申请不动产权籍调查。业务窗口初审填写内容完整性和盖章情况。

　　2. 现场调查（一到场）

　　城管住建和农业农村局组织自然资源等有关部门现场查核宅基地位置、用地及周边建设现状等情况，填写《中山市农村宅基地和建房现场审核（一到场）情况表》（附件9），保存现场照片不少于3张。若涉及新分配宅基地的，需协调测绘单位一并参加现场放样。

　　3. 权籍调查

　　自然资源部门通过档案系统或不动产登记信息系统查询申请人及其配偶是否享受过宅基地；核查申请地块土地利用现状及国土空间规划（总规、控规、村规）等。

　　自然资源部门根据调查情况审批《不动产权籍调查表》，审核村级初步建筑退线草图，出具《农村宅基地（规划许可)审查意见》及建筑退线草图。

　　4. 调查成果发放

　　自然资源部门将《农村宅基地（规划许可）审查意见》《不动产权籍调查表》、建筑退线草图交到业务窗口，窗口工作人员通知申请人领取建筑退线草图进行建筑方案设计。《农村宅基地（规划许可）审查意见》《不动产权籍调查表》由窗口登记保存。

　　（三）村级公示

　　结合申请人提供的建筑设计方案，村（居）委会将申请人申请宅基地和建房理由、拟用地位置和面积、拟建房屋层高和面积等情况在申请人所属的村民小组公布栏公示不少于5个工作日。公示无异议或异议不成立的，在《宅基地分配公示》（附件7）原件上注明“公示期间无异议”，并出具《土地权属来源证明》（附件5），提供公示照片（第一天、最后一天照片），交由申请人办理相关业务。

　　（四）办理《农村宅基地批准书》及规划许可

　　1. 申请

　　完成以上审查程序后，申请人按照相关规定备齐申请材料到业务窗口申请办理《农村宅基地批准书》及《建设工程规划许可证》。

　　2.受理

　　（1）窗口收件

　　业务窗口接收申请人提交的申请材料，材料不齐全的，一次性告知申请人补正材料，资料齐全方可受理。

　　受理申请后由窗口工作人员将申请信息录入《中山市农村宅基地和建房（规划许可）审批表》，整理好材料并编制《申请材料目录》。

　　（2）窗口收件审查要点

　　①审查申请材料是否按要求填写并填写完整；

　　②核对申请人身份证和户口簿并复印，核实申请人户口性质是否为本村村民；

　　③核对申请人婚姻状况（已婚的需提供结婚证及配偶身份证，核对原件并复印；离婚的提供离婚证，核对原件并复印）；

　　④属办理村集体收回业务的，需同时提交原土地证或不动产权证书等不动产权证明原件；

　　⑤查验《会议纪要》和公示材料。

　　3.城管住建和农业农村局审查

　　（1）审查程序

　　窗口受理后将整理好的业务件送往城管住建和农业农村局进行审查，审查通过后城管住建和农业农村局在《中山市农村宅基地和建房（规划许可）审批表》（附件8）中加具意见并盖公章，再送镇政府分管领导签署审批意见并加盖政府公章。

　　（2）部门审查要点

　　①核查申请人是否符合申请条件、拟建房用地是否符合省规定的面积标准；

　　②核实“一户一宅”资格，通过档案系统或不动产登记信息系统查询申请人及其户内人员是否享受过宅基地；

　　③核查村级审查程序是否符合要求；

　　④综合其他部门意见，提出审查意见。

　　4. 自然资源部门审查

　　（1）审查程序

　　镇政府审批完成后，城管住建和农业农村局将业务件返回业务窗口整理规划许可所需的材料，并录入“自然资源综合业务平台”，按照规划许可业务办理，窗口初审完毕后，送往自然资源局第四分局审批并出具《建设工程规划许可证》。

　　（2）审查要点

　　自然资源部门依据《中山市村庄规划业务审批指引（试行）》《建设工程规划许可证核发审批事项办事指南》，审查建筑方案是否符合《中山市个人自建住房规划管理办法》，建筑面积是否符合相关规定等。

　　5. 证件发放和资料存档

　　根据审查情况，由城管住建和农业农村局核发《农村宅基地批准书》，自然资源部门核发《建设工程规划许可证》。《农村宅基地批准书》和《建设工程规划许可证》统一交由窗口发放，由窗口工作人员短信或电话通知申请人领证，并做好签收工作。城管住建和农业农村局做好资料存档工作。

　　（五）办理开工建设信息录入（报备）管理手续

　　申请人在工程开工前应准备相关资料，填写《中山市限额以下小型工程开工建设信息录入管理申请表（范本）》，自行通过“中山市住房和城乡建设建设工程网上办事系统”（网址入口：https://chengxin.zsjs.gov.cn/）办理开工建设信息录入（报备）管理手续，并提交相应纸质资料到业务窗口。符合条件且资料齐全的，签发《中山市限额以下小型工程开工建设信息录入管理证明书》，建设单位自行打印证明书。

　　（六）验线（二到场）

　　申请人开工准备工作完成后，备齐申请材料向业务窗口申请办理施工验线。窗口受理后，暂由自然资源局第四分局委托的测量机构负责规划验线核实，并由第四分局出具验线批复。

　　（七）综合验收

　　1. 验收申请

　　申请人向业务窗口申请办理规划验收、工程竣工备案等手续。

　　（1）规划验收（三到场）

　　建设完工后，申请人向业务窗口申请规划验收，窗口受理后将业务件送到自然资源局第四分局审核，审核通过后出具《中山市建设工程规划条件核实确认书》。（出具建设工程规划条件核实确认书后，为节省办理时间，自然资源部门验收意见以核实确认书为准，自然资源部门不再在《验收意见表》上加盖部门意见）

　　（2）申请工程竣工备案

　　竣工验收备案前，应按现行要求办理规划、人防、排水、防雷、质量、安全、消防等验收手续,并由建设方组织工程质量主体负责人竣工验收，形成一致意见后填报《中山市限额以下小型工程竣工验收表》，同时登录“中山市住房和城乡建设建设工程网上办事系统”进行网上登记和上传资料，并携带相关质量控制资料等纸质资料到城管住建和农业农村局窗口进行验证，申请工程竣工备案手续。工程验收程序、实体质量及质量控制资料、消防、人防、排水等资料符合要求的，城管住建和农业农村局签发《中山市限额以下小型工程验收备案告知书》，申请人可自行打印。

　　2.填写验收意见表

　　城管住建和农业农村局综合上述部门的验收意见，填写《中山市农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》（附件10），并呈送镇政府审批。审批通过后，交由窗口发放验收意见表，并通知申请人按照相关规定备齐材料办理不动产权证。

　　（八）申请颁发不动产权证书

　　1. 申请

　　申请人按规定向自然资源第四分局坦洲镇办事点业务窗口申请颁发不动产权证书。

　　2.受理

　　自然资源局第四分局坦洲镇办事点接收申请人提交的申请材料，材料不齐全的，一次性告知申请人补正材料，资料齐全方可受理。受理后将申请材料录入“自然资源综合业务平台”，并发放回执。

　　3. 自然资源部门审查

　　根据不动产登记的相关法律法规，办事点经办人员完成初审后，送自然资源局第四分局审批。

　　4. 核发不动产权证

　　符合条件的，自然资源局第四分局核发不动产权证后送办事点窗口。窗口短信通知申请人领证，并做好签收工作。

　　六、附则